"부모님 명의의 집을 자녀에게 넘기려고 합니다. 그냥 증여하는 것, 전세보증금을 함께 넘기는 부담부증여, 아예 가족끼리 사고파는 것 가운데 세금은 어느 쪽이 유리한가요?"

언제나 유리한 방식은 없습니다

일반 증여·부담부증여·가족 간 매매 가운데 어느 한 방식이 세금 면에서 언제나 유리하다고 정해져 있지는 않습니다. 답은 집을 넘기는 증여자의 주택 수와 그 집이 있는 지역, 그리고 적용되는 공제에 따라 달라집니다.

그래서 비교는 같은 가정에서 시작합니다. 시세·공제·증여자를 똑같이 두고, 방식마다 증여세와 양도소득세를 각각 계산해 같은 가정 위에서 나온 세금 총액을 견주는 것입니다. 한쪽 세금만 보고 고르면 비교가 되지 않습니다.

같은 시세의 집을 같은 자녀에게 넘기는데도 방식별 결론이 갈리는 이유가 여기 있습니다. 규제지역 지정은 수시로 바뀌고, 공제 한도와 중과 규정도 개정될 수 있습니다.

① 계산을 좌우하는 세 가지

첫째는 증여공제가 적용되는지입니다. 자녀 1명에게 일반 증여를 하면, 그 자녀가 최근 10년 안에 받은 증여가 없을 때 자녀 증여공제를 적용합니다. 배우자에게 넘기면 배우자 공제를 적용합니다.

둘째는 채무를 함께 넘기는지입니다. 부담부증여는 인수 채무를 뺀 나머지로 증여세를 계산하고, 인수 채무 부분은 양도로 보아 양도소득세를 따로 계산합니다. 세금이 두 갈래로 나뉘는 셈입니다.

셋째는 증여자의 주택 수와 그 집을 어떻게 취득했는지입니다. 증여자가 2주택자인지, 넘기는 집이 상속받은 집인지에 따라 양도소득세 계산의 전제와 비과세 적용이 달라집니다.

② 부담부증여가 유리해지는 경우

전세보증금 같은 채무를 자녀가 인수하는 증여에서는 인수 채무만큼 줄어든 증여재산가액에 증여세가 매겨집니다. 같은 집을 일반 증여할 때보다 증여세가 줄어드는 이유입니다.

다만 증여세만 보면 안 됩니다. 인수 채무 부분의 양도소득세는 인수 채무액과 시가의 비율로 안분한 취득가액을 기준으로 계산합니다. 증여세와 이 양도소득세를 합한 금액으로 일반 증여와 견주어야 비교가 됩니다.

취득세는 표준세율에 지방교육세가 더해집니다. 1세대 1주택자가 직계존비속에게 하는 증여는 조정대상지역의 일정 가액 이상 주택에 적용되는 중과세율에서 제외됩니다.

③ 다주택 증여와 가족 간 매매의 함정

같은 이전이라도 증여자가 가진 주택과 거래 가격에 따라 세금 부담이 예상보다 커지거나 거래 자체가 문제 될 수 있습니다.

증여자가 2주택자라면 어떨까요? 1세대 1주택 비과세와 장기보유 우대공제를 받지 못하고 다주택 중과가 적용될 여지가 있습니다. 취득세 중과 예외도 받지 못하는 문제가 생깁니다.

가족 간 매매도 양도입니다. 매도인인 부모에게 양도세가 생길 수 있고, 가격을 시가보다 높거나 낮게 정하면 특수관계인 간 거래로 추가 과세 문제가 생깁니다. 시가는 양도일 전후 3개월 내 감정평가액이나 유사매매사례 등으로 정하며, 시가 대비 일정 비율과 일정 금액 중 적은 금액을 넘는 차액이 특수관계인 간 거래의 기준이 됩니다.

자녀가 실제로 돈을 내는지도 따집니다. 매매라면 매수인인 자녀가 대금을 모두 지급해야 합니다. 부담부증여에서 인수한 채무도 자녀가 본인 자금으로 갚아야 인정되고, 국세청이 상환 자금 출처를 사후에 점검합니다.

넘기기 전에 정리할 것

방식별 세금을 견주려면 계산의 전제가 되는 사실부터 정리해 두어야 합니다.

어느 방식을 고르든, 계약서를 쓰기 전에 시가 자료와 증여 이력을 갖추는 것이 계산의 출발점입니다.

함께 많이 묻는 질문

Q1. 부담부증여에서 인수 채무 부분의 양도소득세는 어떻게 계산하나요?

인수 채무 부분을 양도로 보아 증여세와 따로 계산합니다. 이때 취득가액은 인수 채무액과 시가의 비율로 안분합니다. 나머지 부분에는 인수 채무를 뺀 금액으로 증여세가 계산됩니다.

Q2. 가족끼리 집을 사고팔 때 매매 가격은 어떤 기준으로 정해야 하나요?

시가를 기준으로 정합니다. 시가는 양도일 전후 3개월 내 감정평가액이나 유사매매사례 등으로 정하며, 시가 대비 일정 비율과 일정 금액 중 적은 금액을 넘는 차액이 생기면 추가 양도세나 증여세 문제가 생길 수 있습니다.

Q3. 상속받은 집을 자녀에게 다시 증여하면 양도소득세는 어떻게 계산하나요?

상속 당시 평가액이 확인되어야 양도소득세를 계산할 수 있습니다. 상속받은 집을 넘길 때는 상속 당시 평가액 자료부터 확보해 두어야 합니다.

Q4. 증여자가 2주택자이면 자녀에게 집을 넘길 때 무엇이 달라지나요?

1세대 1주택 비과세와 장기보유 우대공제를 받지 못하고, 다주택 중과가 적용될 수 있습니다. 취득세에서도 1세대 1주택 증여자에게 인정되는 중과 제외를 받지 못하는 문제가 생깁니다.

상담을 받으실 때는 증여자가 보유한 주택 목록과 소재지, 같은 자녀에게 최근 10년 안에 증여한 내역, 넘기려는 집의 실거래 사례나 감정평가서, 전세보증금 같은 채무 내역을 정리해 오시면 방식별 계산을 같은 가정 위에서 바로 견줄 수 있습니다. 상속받은 집이라면 상속 당시 평가액 자료도 함께 준비해 주십시오.

위 내용은 일반적인 기준을 설명한 것으로, 개별 사안의 사실관계에 따라 다르게 판단될 수 있습니다. 구체적인 상황은 변호사 상담을 통해 확인하시길 권합니다.

이우리 변호사

상속 & 상속증여세 전문 변호사 (대한변협 전문분야 상속 등록(제2016-68호) / 상속증여세 등록(제2019-536호))

법무법인 더 스마트 대표 변호사 / 15년 경력

제12회 대한변호사협회 우수변호사상 수상

캘리포니아 외국법 자문사(FLC) 등록

도서 ‘해외거주자를 위한 스마트 상속 증여’ 저자

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